Podatek od czynności cywilnoprawnych dotyka większość osób – nie tylko przedsiębiorców, ale również osoby, które nie prowadzą działalności gospodarczej. Osoby fizyczne nieprowadzące działalności najczęściej spotykają się z obowiązkiem zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku dokonywania nabycia samochodów lub mieszkań. To w tych przypadkach, zwłaszcza w tym drugim – gdy mowa o mieszkaniach – obciążenie PCC jest najwyższe. Dlatego można uznać za pozytywną dla nich propozycję nowelizacji ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie likwidacji obowiązku zapłaty podatku w przypadku nabycia pierwszego mieszkania na rynku wtórnym przez podatników.
Zwolnienie z PCC nabycia mieszkania
Mowa o projekcie ustawy z 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw.
Nowelizacja została już uchwalona przez Sejm i przekazana do Senatu. Z projektu wynika, że zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50 proc. i został nabyty w drodze dziedziczenia. Jak wynika z projektu, kupujący nie będzie mógł być wcześniej właścicielem nieruchomości, z wyjątkiem przypadku, gdy otrzymał wcześniej w spadku maksymalnie połowę własności nieruchomości mieszkalnej. Projektowane zmiany mają wejść w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia nowelizacji w Dzienniku Ustaw, dlatego dobrze zastanowić się, czy nie wstrzymać się chwilowo z zakupem do momentu wejścia w życie przepisów – z brzmienia ustawy wynika, że czynności dokonane przed dniem wejścia w życie zmian będą opodatkowane zgodnie z dotychczasowym brzmieniem przepisów.
Kilka nieruchomości z dodatkowym podatkiem
Jednak oprócz zmian pozytywnych, projektowane są również zmiany niekoniecznie korzystne, zwłaszcza dla przedsiębiorców czy osób kupujących większą ilość mieszkań (inwestorów) w tej samej lokalizacji. Bowiem zgodnie z projektowanym art. 7a ustawy o PCC, w przypadku, gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu, wynosi 6 proc.
Co oznacza powyższe? Otóż w przypadku nabycia w jednym budynku lub kilku budynkach, ale wybudowanych na tym samym gruncie, ponad pięciu mieszkań przez tego samego kupującego, to stawka podatku PCC od nabycia każdego kolejnego lokalu będzie w takim wypadku wynosiła 6 proc. Dodatkowo należy zwrócić uwagę na projektowaną zmianę w art. 2 pkt 4 lit. a, który po nowelizacji ma brzmieć: „Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a.”. Z projektowanego brzmienia tego przepisu wynika, że w przypadku zakupu większej ilości mieszkań niż 5 w tym samym budynku lub w budynkach posadowionych na tej samej działce, obok PCC w wysokości 6 proc., kupujący będzie obowiązany zapłacić VAT – bowiem w takim przypadku nie znajdzie zastosowania dotychczasowe wyłączenie.
Warto zauważyć, że przepisy dotyczą zakupu większej ilości mieszkań znajdujących się w tej samej lokalizacji (ten sam budynek lub budynki znajdujące się na tej samej nieruchomości gruntowej). Nie zawierają również żadnych przepisów dotyczących ograniczeń w nabywaniu przez członków rodziny czy grupy podmiotów powiązanych. W takiej sytuacji wydaje się oczywiste, że w przypadku nabycia kilku czy kilkunastu mieszkań, ale w różnych lokalizacjach, nie będzie powodowało opodatkowania tej samej transakcji VAT i PCC w wyższej stawce. Również możliwe wydaje się być kupienie kilku mieszkań przez np. członków najbliższej rodziny, a następnie przekazanie ich w darowiźnie jednemu członkowi rodziny – i w ten sposób ich „skonsolidowanie” u tego samego właściciela.
Projekt ustawy może jeszcze ulec zmianie – jego aktualne brzmienie trafiło do Senatu. Jak będzie brzmiał ostatecznie, okaże się za jakiś czas.
Planowane wejście w życie przepisów w zakresie opodatkowania wyższą stawką PCC wraz z VAT nabycia większej ilości mieszkań to 1 stycznia 2024 r.