Przedsiębiorca jednoosobowy, który uzyskuje przychody z najmu, może kwalifikować je jako pochodzące z działalności gospodarczej albo uznać, że jest to tzw. najem prywatny. W sytuacji, gdyby miał wątpliwości w tym zakresie, może spróbować posiłkować się stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego, który w uchwale z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21, przyjął, że przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba, że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
Zupełnie inaczej sytuacja wygląda w świetle ustawy o VAT. Osoba uzyskująca przychody z najmu jest podatnikiem tego podatku bez względu na to, czy rozlicza je w ramach działalności gospodarczej, czy też poza nią. Zgodnie bowiem z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W kolejnym ustępie tego artykułu czytamy, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Jednocześnie, stosownie do postanowień ust. 3, wskazane jest, czego nie uznaje się za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 1. Są tu wymienione m.in. czynności z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 12 ust. 1-6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W katalogu tym nie ma jednak przychodów z najmu prywatnego. Oznacza to, że czynności wynajmu zarówno nieruchomości, jak również rzeczy ruchomych – są działalnością gospodarczą, a co za tym idzie, wynajmujący jest podatnikiem VAT. Nie oznacza to automatycznie, że staje się podatnikiem VAT czynnym. Pod pewnymi warunkami może bowiem mieć status podatnika zwolnionego z tego podatku.
Limit uprawniający do zwolnienia z VAT
Co do zasady bowiem, zgodnie z art. 113 ust. 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika rozpoczynającego w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty 200.000 zł. Jeśli podatnik kontynuuje wykonywanie tych czynności w kolejnym roku, wówczas zastosowanie ma art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.
Transakcje związanie z nieruchomościami – wyjątek od reguły
Jedynym z wyjątków od powyższej zasady jest sytuacja, o której mowa w art. 113 ust. 2 pkt 2 lit a) ustawy o VAT. I tak, do owej wartości sprzedaży nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem transakcji związanych z nieruchomościami, jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.
W tym kontekście warto zacytować fragment interpretacji indywidualnej wydanej przez dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, nr 0111-KDIB3-3.4012.207.2019.1.WR.
(…) co do zasady kwoty transakcji związanych z nieruchomości należy uwzględnić przy sprawdzaniu, czy limit sprzedaży określony w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług nie został przekroczony. Niemniej w sytuacji, gdy sprzedawana nieruchomość stanowi równocześnie środek trwały w rozumieniu podatku dochodowego i podlega amortyzacji odpłatna dostawa takiej nieruchomości nie jest brana pod uwagę przy obliczaniu kwoty sprzedaży określonej w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.
Przenosząc powyższe uwagi na grunt niniejszej sprawy podkreślić należy, że zgodnie z opisem sprawy wszystkie nabywane przez Wnioskodawczynię nieruchomości były zaliczane przez niego do środków trwałych, a ponadto Wnioskodawca dokonywał od nich odpisów amortyzacyjnych. Również dokonana sprzedaż nieruchomości lokalowej została w opisie stanu faktycznego przedstawiona jako sprzedaż środka trwałego. Mając na uwadze wyżej przytoczone przepisy oraz tak przedstawiony stan faktyczny stwierdzić należy, że dokonana dostawa nieruchomości lokalowej, pomimo, iż stanowi transakcję związaną z nieruchomością, to w oparciu o art. 113 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług nie podlega wliczeniu do limitu określonego w art. 113 ust. 1 tej ustawy. Tym samym Wnioskodawczynię, przy założeniu, że wartość świadczonych przez niego usług nie przekroczy 200 000 zł nadal będzie mógł korzystać ze zwolnienia podmiotowego.
Najem a działalność gospodarcza i rozliczenie VAT
Tym samym wyraźnie trzeba zaznaczyć, że podatnik prowadzący swoją jednoosobową działalność gospodarczą, a jednocześnie uzyskujący przychody z najmu prywatnego – aby ustalić prawo do zwolnienia z VAT – musi sumować zarówno przychody z tejże działalności, jak również z najmu.
Warto wiedzieć, że do limitu tego nie wlicza się sprzedaż nieruchomości zwolnionych z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a.
Podstawa prawna:
- art. 43 ust 1 pkt 10 i 10a i art. 113 ust. 9 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r., poz. 931 ze zm.)